GYODER
GÖSTERGE
GÖSTERGE
Türkiye Gayrimenkul Sektörü 2020
1.Çeyrek Raporu - Sayı:20
GYODER GÖSTERGE, TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ 2020 1.ÇEYREK RAPORU
Sayı:20, 18 Mayıs 2020
YAYIN KOORDİNASYONU
Neşecan Çekici, GYODER Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı
Prof. Dr. Ali Hepşen, Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi Başkanı
Dr. Murat Berberoğlu, GYODER Genel Sekreteri
İÇERİK SAĞLAYAN KURUMLAR
Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği
Cushman & Wakefield
Dalfin Finansal ve Kurumsal Çözümler
Endeksa
Epos Gayrimenkul Danışmanlık ve Değerleme
EVA Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık
Garanti Mortgage BBVA
İTÜ Çevre ve Şehircilik UYG-Ar Merkezi
JLL Türkiye
Kamuyu Aydınlatma Platformu
Merkezi Kayıt Kuruluşu
Özyeğin Üniversitesi
REIDIN
Servotel Corporation
SMR STRATEGY Strateji, Yönetim, Araştırma
TSKB Gayrimenkul Değerleme
YAYIN DANIŞMANI
Prof. Dr. Ali Hepşen, İstanbul Üniversitesi İşletme Fak. Finans Anabilim Dalı Öğr. Üyesi
EDİTÖR
Damla Salman
KURUMSAL İLETİŞİM VE VERİ KOORDİNASYONU
Sinem Tekin, GYODER Kurumsal İletişim Koordinatörü
GRAFİK TASARIM
Mint Creative House
Bu bir
yayınıdır.
YAYIN SPONSORU
Yasal Uyarı: GYODER Gösterge Raporu, gayrimenkul sektörüyle ilgili tüm kesimleri bilgilendirmek amacıyla hazırlanmıştır. Tüm veriler, GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi
Komitesi tarafından güvenilir olduğuna inanılan kaynaklardan alınmıştır. Burada yer alan fiyatlar, veriler ve bilgilerin tam ve doğru olduğu garanti edilemez. Rapor, herhangi bir
yatırım kararı için temel oluşturma amacı taşımaz. Bu kaynakların kullanılması nedeni ile ortaya çıkabilecek hatalardan GYODER ve rapora katkı sağlayan kurumlar sorumlu
değildir. Rapor içeriği, haber verilmeksizin değiştirilebilir.
Kaynak gösterilmeden alıntı yapılamaz.
Tüm hakları saklıdır. 2020
SUNUŞ VE
DEĞERLENDiRME
Sunuş ve Değerlendirme
2018 yılında yaşadığımız kur dalgalanması ve buna bağlı
gelişmeler karşısında başta ekonomik anlamda alınan YEP
kararları ardından yapılan düzenlemeler ile dengelenme 2019
yılında önemli ölçüde sağlanmış görünmekteydi. Yıllık GSYH,
zincirlenmiş hacim endeksi olarak, 2019 yılında bir önceki yıla
göre yüzde 0,9 artmıştır. Ancak sektörel bazda bakıldığında,
finans ve sigorta faaliyetleri toplam katma değeri yüzde
7,4, kamu yönetimi, eğitim, insan sağlığı ve sosyal hizmet
faaliyetleri yüzde 4,6, diğer hizmet faaliyetleri yüzde 3,7 ve
tarım sektörü yüzde 3,3 artarken, inşaat sektörü yüzde 8,6,
mesleki, idari ve destek hizmet faaliyetleri ise yüzde 1,8
azalmıştır. İnşaat sektöründe görülen bu sert düşüş 2018
yılından itibaren kendisini gösteren talep eksikliği, maliyet
artışı ve yüklenicilerin yaşadığı nakit akış sorunlarından
kaynaklanmış görülmektedir.
İnşaat sektörü cari fiyatlar ile 2019 yılında GSYH içinde
yüzde 5,4 bir paya sahip olurken gayrimenkul sektörü yüzde
6,7 oranında paya sahip olmuştur. İki sektör GSYH’nın
yüzde 12,1 oranında bir büyüklüğe ulaşmışlardır. 2020
yılının ilk çeyreği GSYH sonuçları henüz açıklanmamasına
rağmen sektördeki genel eğilimin anlaşılması açısından
satış rakamları incelendiğinde daha pozitif bir sonuç olacağı
öngörülmektedir.
İnşaat ve Gayrimenkul sektörü 2019 yılının sonunda
yakaladığı ivmeyi 2020 yılını ilk üç aylık diliminde de
sürdürmüş görünmektedir. 2019 yılı ilk çeyreği ile 2020 yılının
aynı dönemi incelendiğinde toplam konut satışlarında yüzde
3,4 oranında artış yaşanmıştır. Söz konusu dönemde ikinci
el satışlarda görülen yüzde 119 düzendeki artış pazarda yer
alan konutların talep gördüğünü işaret etmektedir. Öte yandan
arz da kendisini şartlara göre ayarlamaya devam etmiş
görünmektedir. 2019 yılı birinci çeyreği ile 2020 yılı birinci
çeyreği arasında yapı ruhsat sayısında yüzde 23,4 düzeyinde
gerileme gerçekleşmiştir. Diğer yandan gerek sektör gerek
ekonomi açısından dikkatle izlenmesi gereken önemli bir
noktada ipotekli satışlarda yaşanan gelişmedir. Aynı dönem
İnşaat ve Gayrimenkul
Sektörüne Bakış
itibarıyla ipotekli konut satışları yüzde 90 düzeyinde artış
kaydetmiştir. Bu süreç içerisinde faizlerde yaşanan düşüş
ve bunun kredi maliyetlerine etkisi ipotekli satışları oldukça
olumlu etkilemiş görünmektedir.
Sektör bileşenleri ile birlikte makro ve mikro ekonomik
şartlardan oldukça etkilenmekte olup, meydana gelecek
değişikliklerin de en fazla hissedildiği iş kollarından birisidir.
Bu nedenle ‘duyarlılığı’ ve ‘eğilimleri’ anlamak için gerek
küresel gerekse de ülkemize ait makroekonomik gelişmelerin
analiz edilmesi önemlidir. Bu bağlamda Aralık ayında Çin’de
başlayan COVID-19 salgını küresel ekonomiyi olumsuz yönde
etkilemeye başlamıştır. Ardından oldukça hızlı bir yayılım ile
tüm dünyayı etkilemiştir. Günlük hayatta yaşanan önemli
kısıtlar her sektörde olduğu gibi inşaat ve gayrimenkul sektörü
üzerinde de sınırlayıcı bir etki yaratmıştır. Salgının toplumsal
hayat, tüketici tercihleri ve diğer ekonomik değişkenler
üzerinde yaratacağı etkiler önümüzdeki dönemde ekonomik
hayatta belirleyici olacaktır.
İnşaat ve Gayrimenkul sektörü de dünyadaki bu değişimlere
bağlı olarak kendisine yol çizmek durumundadır. İnşaat
sektörü değişkenlerini çok dikkatli bir biçimde ve belli bir
vadede analiz edilmesi gerekliliği açıktır. Bu nedenle piyasanın
dinamikleri ve beklentilerinde analizler içinde düşünülmesi
gerekmektedir.
Tüm varlık fiyatlarında olduğu gibi konut fiyatları üzerinde ilk
etki, arz ve talepteki değişime bağlı olarak şekillenmektedir.
Konut fiyatlarında talebin değişimi ve yapısı arzı doğrudan
etkilemekte olup inşaat sektöründe arz değişimi talebe göre
biraz daha yavaş gerçekleşmektedir. Ancak 2001 yılından
bu yana baktığımızda gerek iç gerekse de dış pek çok şoku
yaşayan konut sektörü aktörleri oldukça elastik bir yapı
sergileyerek içinde bulunulan şartlara uyum sağlamaktadır.
İnşaat şirketlerinin giderek kurumsallaşıp, daha etkin bir
finansman yönetimi yapmaları, talep sahiplerinin taleplerinde
daha rasyonel davranmaları giderek konut ve inşaat
piyasasının etkinliğini artırmaktadır.
Konut açısından baktığımızda doğal olarak (demografik
etkenlerden kaynaklı) 750 bin adet civarında bir talep
devam etmektedir. Ancak alıcılar, beklentiler doğrultusunda
Sunuş ve Değerlendirme
alımı erteleyebildikleri gibi konjonktüre bağlı olarak da bazı
durumlarda ertelenen taleple birlikte daha kuvvetli bir talep
gösterebilmektedirler. 2008 dünya krizinden sonra kısa
bir duraksama yaşayan inşaat ve gayrimenkul sektörü,
2009 yılından 2014 yılına kadar çok daha kuvvetli bir talep
ile karşılaşmıştır. 2018 Ağustos kur şoku ve ardından
yaşadığımız faiz şoku doğal talebi olumsuz etkileyerek
sektörde duraksamaya yol açmıştır. Ancak 2019 sonu
itibarıyla talep ve beklenti faizlerdeki düşüşe ve ekonomik
şartlara bağlı olarak normalleşmeye başlamıştı.
Türk inşaat ve konut sektörü büyüyen Türkiye’nin lokomotif
sektörlerinden biri olmaya devam edecektir. Demografik
ve ekonomik gelişmeler göz önüne alınıp dünya ile
kıyaslandığında sektörün daha çok potansiyel içerdiği
görülecektir. Dolayısı ile gerek ülkemiz ile ilgili gerekse
sektörle ilgili istikrar ve dinamik yapı devam ettikçe orta
vadede eğilim büyüme yönünde olacaktır.
İnşaat ve Gayrimenkul sektörünün öngörülebilir bir şekilde
belli bir eğilimde büyümesi hem ekonominin geneli hem de
sektör için hayatiyet arz etmektedir. Bu bağlamda hem yasal
hem de kurumsal düzenlemelere ihtiyaç duyduğu bir gerçektir.
Söz konusu amaçla;
Gayrimenkul ve buna bağlı haklar ile ilgili tüm istatistiklerin
tutulup analiz edileceği ve raporlama yapabilecek analiz-veri
merkezi kurulması gerekliliği ön plana çıkmıştır. Taşınmaz
varlık yatırımları ve piyasanın daha iyi analiz edilebilmesi için
daha şeffaf ve detaylı veriye ihtiyaç duyulmaktadır. Bu yapıya
kamu ile meslek örgütleri ve/veya akademik çevrelerinde
katılımıyla oluşturulabilecek özerk bir yapılanma ile katkı
sağlanabilir.
Gayrimenkule dayalı finansal ürünler için alt yapının
tamamlanması ve ürün çeşitlendirilmesi için gerekli mevzuat
düzenlemelerinin yapılması yerinde olacaktır. Ayrıca BIST
bünyesinde gayrimenkule dayalı menkul kıymetler ve haklar
pazarının açılması bu konuda ihtiyaç duyulan ikincil pazarın
da gelişmesini sağlayacaktır.
İnşaat ve Gayrimenkul Sektörü
İle İlgili Öneriler
Bu amaçla yurt dışında örneği olan bir kurumun, ipotek
sistemleri ile menkul kıymetleştirme yapabileceği ve düşük
gelir sahiplerine uzun vadeli düşük faizli kredi sağlayabileceği
bir alt yapının oluşturulması yerinde olacaktır. Aynı zamanda
gayrimenkule dayalı hakların menkul kıymetleştirilerek bu
konuda uzmanlaşması ve piyasa yapıcısı durumuna gelmesi
de ekonomimiz için önemli bir kazanım olacaktır.
Hem ülke ekonomisinin hem de sektör ve tüketicilerin uzun
vadeli ipoteğe dayalı menkul kıymet çıkarıp gerçek anlamda
mortgage kredisi verecek ve piyasa yapıcı özelliği ile de
menkul kıymet ihracında bulunacak bir bankaya (Freddie Mac
veya Fannie Mae gibi) ihtiyaç bulunmaktadır.
Halen çalışmaları devam eden imar yönetmeliklerinde
nüfus yoğunluğu, alt yapı durumu, deprem, salgın ve diğer
doğal afetler gibi durumlara ve şehirleşme planlarına göre
düzenlemelerin yapılarak kentsel dönüşümün bu yönde
hızlandırılması için il bazında özel teşviklerin verilmesi,
Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarının kurulması ve
bununla ilgili Belediyelere özendirici teşvikler verilmesi, tarım
altyapı gyo’ların hayata geçirilmesi,
Belediyeler tarafından en az yüzde yetmiş tamamlama
belgesi verilmiş ancak iskân alınamamış (yüklenicinin mali
olarak zor duruma düşmesi veya sair nedenlerden ötürü)
binalar için iskân şartlarını yerine getirmek kaydıyla tapu ve
diğer harçlarda indirim yapılarak kat maliklerince ödenmesi
kolaylığının sağlanması,
Yabancıya
yapılan
konut
satışlarının
ihracat
gibi
nitelendirilmesi,
Orta ve orta alt gelir grubuna ait konut ihtiyacını karşılamak
amacıyla bu konuya özel kooperatiflerin (veya sandıkların)
kurulması,
İlk konutunu alanlara vergi avantajlarının sağlanması,
olarak özetlenebilir.
Saygılarımızla,
GYODER Eğitim, Yayınlar ve Bilgi Üretimi Komitesi
UZMAN GÖZÜNDEN
Uzman Gözünden
Covid-19 Sürecinde ve Sonrasında
Dünya ve Türkiye Ekonomisi
Giderek şiddetlenen iklim problemleri, COVID-19 salgını
ve onu takip eden ekonomik durgunluk. Artık salgınları
ya da benzer felaketleri “siyah kuğu” olarak görmememiz
gereken bir döneme giriyoruz.
COVID-19 sürecini ve sonrasını daha iyi değerlendirmek
için analize 2019 senesinden başlamak gerekiyor.
Finans piyasalarının şiştiği, tarihsel olarak en düşük
seviyelerde seyreden faizlere rağmen yavaşlayan
bir küresel büyüme ile 2020 yılına girdik. 2019’da
gerçekleşen yüzde 2,9’luk bir büyüme durgunluk sınırı
olan yüzde 2,5’un sadece biraz üstünde. Ana ticaret
ortağımız Avrupa Birliği küresel krizden sonra en düşük
büyümesini 2019’da yaşadı. Özetle, dünya ekonomisi
giderek daha kırılganlaşan bir halde bu salgına
yakalandı. Tersi de beklenemezdi zaten: 2008 küresel
finans krizinden sonra ortaya saçılan paraların yapısal
problemleri çözmek bir yana daha da derinleştirdiği
bir ortam vardı. Türkiye de bunun dışında kalamadı.
Bugün çözmemiz gereken temel problem olan şirket ve
hane halkı borçlarının en sert yükseldiği dönem küresel
finansal krizden sonraki dönemdi.
Özetle, COVID-19 krizi öncesinde hane halkı ve şirket
borçlarının zaten çok yüksek olduğu ve egemen
sistemin tıkandığı bir dönemden geçtiğimizi söylemek
mümkün. Bunun önemli bir sebebinin de ücretlerin
milli gelir içindeki payının giderek düşmesi olduğunu
COVID-19: Diablo ile Tanışın
COVID-19 krizi tam bu zamanda ve bu sorunları içinden
çıkılmaz hale getirecek şekilde geldi. Dünya ekonomisi,
bilgisayar oyunlarında oyuna adını veren esas canavar
ile karşılaşmadan önce çok az canı kalan oyuncu
gibiydi. Karşımızda da esaslı bir canavar vardı. Bu
dönemi, daha önceki salgınlara neden olan virüslerden
çok daha hızlı yayılarak üretimin ana faktörü olan insanı
üretim sürecinden uzaklaştıran iki katmanlı bir arz şoku
olarak tanımlayabiliriz. İlk etapta insanların sağlığa
kavuşmasını sağlamalı, daha sonra da ortaya çıkan
iktisadi maliyeti bölüşmeliyiz. Ama bu yazıldığı kadar
kolay da değil çünkü daha krizin ilk safhasının ne kadar
süreceğini bilemiyoruz. Ortada çok farklı kriz ve krizden
çıkış senaryolarının dolaşmasının sebebi de bu. Emin
olduğumuz nokta ise bu krizin 12 yıl öncekinden daha
keskin olacağı. Goldman Sachs, JP Morgan, Morgan
Stanley ABD GSYH’sinin ilk çeyrekte yıllıklandırılmış
söyleyebiliriz. İnsanlar artan verimlilikleriyle daha fazla
üretiyorlar ama bu üretilen mal ve hizmeti tüketecek
gelirleri ücretleriyle sağlayamıyorlar. Bu yüzden de
derinleşen finans piyasaları hane halkı ve şirketlere
tüketimlerini devam ettirmeleri için daha fazla kaynak
sunup ilerideki bir borç krizini körüklüyorlar. Bir sonraki
küresel krizin bir borç krizi olarak tarihe geçeceği açık.
Uzman Gözünden
Krize İlk Tepkiler
Gelişmiş Ülkeler vs Gelişmekte Olan
Ülkeler
Karar alıcıların ilk hatası bu Korona krizini en başta
bir talep krizi olarak algılamasıydı. ABD Merkez
Bankası FED’in bir Pazar günü faizleri düşürmesi bu
yüzden. Talep krizinde insanların ya da şirketlerin
belirsizlikten dolayı erteledikleri harcama ve yatırımları
kamu harcamaları ya da yatırımları ile telafi edersiniz.
Ya da genişleyici maliye ve para politikasıyla özel
tüketim ve şirket yatırımların yeniden hız kazanmasını
hedeflersiniz. Oysa COVID-19 herşeyden önce bir
arz şoku. İki kelimeyle: Üretim durma noktasına geldi.
Daha da ötesi, krizden çok olumsuz etkilenen insanlara
ve şirketlere “al bu parayı git harca” diyemiyorsunuz
çünkü insanların dışarı çıkmaması lazım. Eğer halk
sağlığı her şeyin önündeyse, ki öyle olmalı, o zaman bu
insanların harcamak için dışarı çıkmamaları gerekiyor.
Şunu da belirtmek gerekir ki gelişmekte olan ülkeler
iktisadi etkileri daha görmeye başlamadı. Gelişmekte
olan ülkelerde özel sektörün önemli bir bölümünü
finansmana erişimi ve özkaynakları sınırlı olan şirketler
oluşturuyor. O yüzden iflas risklerinin çok yükseldiği bir
dönem yaşıyoruz. Öte yandan bu krizin en günahsızı
olan çalışanların işsiz kalma olasılıkları arttı. Bu hem
yazının en başında bahsettiğimiz düşük olan ücretleri
daha da baskılayacak, hem de ekonominin toparlanması
için gerekli olan talebin canlanmasını engelleyecek.
Kuşkusuz bütün bu olumsuz etkilerin azaltılması çok
kapsamlı ve genişleyici bir maliye politikasını gerektiriyor.
Peki bunun için gerekli mali alan var mı? Gelişmiş
ülkelerin böyle bir lüksü var: Bu ülkelerde politika
yapıcılar şirketleri kurtarıp hane halklarına para transferi
yapacak büyüklükte bir kamu harcaması ve bunun
sonucu olarak da bütçe açığı yaratabilirler. Daha sonra
bazda yüzde 6, ikinci çeyrekte de yüzde 24 düşmesini
bekliyor. ABD Hazine Bakanı Mnuchin işsizliğin
yüzde 20 üzerine çıkabileceğini söyledi ki, bu küresel
ekonomik krizin iki katı bir işsizlik oranı. Roubini’nin bu
krizin “V” değil de “I” şeklinde olabileceğini söylemesi de
bu yüzden. İşin özeti şu: 1930’lardan beri dünya küresel
ticaretin durduğu, emtia fiyatlarının dibe vurduğu, iflas
risklerinin ve işsizlik beklentilerinin tepe noktasına
ulaştığı bir dönem yaşamamıştı.
Yani şu anda uygulamaya konulan yardım paketleri
toplumun uğrayacağı zararları telafi etme amaçlı.
Krizden çıkmanın iki aşaması var: İlki, etkili sağlık
önlemleri alarak insanların üretime ve tüketime yeniden
katılmasını sağlamak. Ekonomi politikalarının tasarımı
ancak ikinci aşamada önemli.
Uzman Gözünden
COVID-19 sonrası nasıl bir dönem
bekliyor?
COVID-19 sonrası nasıl bir ekonomik görünümün
bizi beklediğini doğru değerlendirmek için 2019 sonu
itibarıyla reel sektörün görünümüne bakmak önemli.
Takipteki kredi hacminde COVID-19 krizi öncesinde de
önemli artışlar görüyorduk. Örneğin, KOBİ niteliğindeki
da bu açığı parasal genişleme ile finanse edip ortaya
çıkması muhtemel bir enflasyonu da orta/uzun dönemde
azaltacak politikaları uygulayabilirler.
Gelişmekte olan ülkeler ise o kadar şanslı değil.
Maalesef bu ülkelere Türkiye de dahil. Çok basit bir
sebepten dolayı: kamu ve özel sektör borcunun hissedilir
bir oranı yabancı para cinsinden. Dolayısıyla gelişmekte
olan ülkelerin izleyecekleri genişleyici bir politika
yabancı para cinsinden olan borçların ödenmesini ya da
çevrilmesini kolaylaştırmaz, tam tersine zorlaştırır. Bu
ülkelerde artan kamu borcu ve yüksek bütçe açığı ülke
risk primini de arttırarak bu ülkenin para birimi üzerinde
bir baskı oluşturacaktır. Son dönemde ülke risk primini
iyi yansıttığını düşündüğümüz CDS primlerindeki artışın
ve özellikle kısa vadeli dış borç ya da tasarruf açığı
yönünden kırılgan ülkelerin para birimlerinin değer
kaybetmesinin temel nedeni de bu. Bu bulgular da
bize gelişmekte olan ülkelerin izleyecekleri ekonomi
politikalarının dış kaynak sorununa çözüm üretmesi
gerektiğini
hatırlatıyor.
Özellikle
merkez
bankası
rezervleri kısa vadede oluşabilecek bir ödemeler
dengesi problemini bertaraf edecek kadar güçlü değilse
bu dış kaynak problemi çözüm bulmanız gereken birinci
sorun olarak karşımıza geliyor. Bu süreçte IMF’nin ve
A.B.D. Merkez Bankası FED’in gelişmekte olan ülkelerin
bu süreçteki dış kaynak sorunlarına yönelik hızlı ve
kapsayıcı hareket ettiğini iddia etmek zor.
10